Untuk rumah RM300,000, anda perlukan gaji sekitar RM4,117 sebulan supaya ansuran kekal selesa — walaupun bank secara teknikal boleh meluluskan pada gaji serendah RM2,020 pada had DSR 60%. Ansuran bulanan adalah kira-kira RM1,212 pada kadar 4.1% selama 35 tahun dengan pembiayaan 90%, dan anda perlu menyediakan RM33,240 tunai pendahuluan. Perbezaan antara “diluluskan” dan “mampu” itulah yang selalu terlepas pandang.
Kereta, kad kredit, PTPTN, pinjaman peribadi.
Harga Rumah Yang Anda Mampu
Pecahan tunai pendahuluan
| Deposit (10%) | RM61,894 |
| Duti setem MOT | RM12,568 |
| Duti setem pinjaman | RM2,785 |
| Yuran guaman (SRO 2023 + SST) | RM6,428 |
| Jumlah tunai diperlukan | RM83,676 |
Dengan pendapatan RM5,000 sebulan dan komitmen RM500, bank boleh meluluskan sehingga RM618,944 — tetapi harga yang selesa untuk kewangan anda ialah sekitar RM240,563, dengan ansuran RM972 sebulan.
Sebab penilaian ini
- Bank umumnya hadkan DSR pada 60% daripada pendapatan kasar, memberi ruang ansuran RM2,500 sebulan.
- Margin pembiayaan 90% bermakna deposit RM61,894 diperlukan untuk rumah RM618,944.
Perkara perlu disemak
- Had DSR ialah jumlah maksimum bank boleh lulus — bukan jumlah yang selamat. Ramai bank juga mengira DSR atas gaji bersih (RM4,415), bukan gaji kasar, jadi kelulusan sebenar selalunya lebih rendah.
- Duti setem MOT RM12,568 dan duti setem pinjaman RM2,785 perlu dibayar tunai — tiada pengecualian pada harga ini.
- Yuran guaman kira-kira RM6,428 (skala SRO 2023 termasuk SST 8%) belum termasuk kos pindah, ubah suai atau perabot.
- Anggaran ini tidak mengambil kira rekod CCRIS/CTOS, kestabilan pekerjaan atau penilaian hartanah oleh bank.
Cara tingkatkan kelayakan
- Bandingkan kadar faedah beberapa bank — beza 0.3% pada 35 tahun bernilai ribuan ringgit.
- Penjawat awam patut semak LPPSA dahulu: kadar tetap 4% dan margin pembiayaan sehingga 100%.
- Sediakan tunai pendahuluan sepenuhnya sebelum tandatangan SPA, bukan selepas.
Jadual Gaji Diperlukan Mengikut Harga Rumah
Berdasarkan pinjaman 90%, kadar 4.1%, tempoh 35 tahun, tanpa komitmen lain. Lajur gaji selesa mengandaikan ansuran tidak melebihi satu pertiga gaji bersih.
| Harga rumah | Pinjaman | Ansuran/bulan | Gaji minimum (DSR 60%) | Gaji selesa | Tunai pendahuluan |
|---|---|---|---|---|---|
| RM200,000 | RM180,000 | RM808 | RM1,346 | RM2,745 | RM22,160 |
| RM250,000 | RM225,000 | RM1,010 | RM1,683 | RM3,431 | RM27,700 |
| RM300,000 | RM270,000 | RM1,212 | RM2,020 | RM4,117 | RM33,240 |
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,616 | RM2,693 | RM5,489 | RM44,320 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM2,020 | RM3,366 | RM6,861 | RM55,400 |
| RM600,000 | RM540,000 | RM2,423 | RM4,039 | RM8,234 | RM80,964 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM4,039 | RM6,732 | RM13,723 | RM138,220 |
Tunai pendahuluan mengandaikan pembeli rumah pertama. Hartanah kediaman sehingga RM500,000 mendapat pengecualian penuh duti setem MOT dan perjanjian pinjaman sehingga 31 Disember 2027 — sebab itu lonjakan besar antara RM500,000 dan RM600,000.
“Diluluskan” Tidak Sama Dengan “Mampu”
Had DSR ialah jumlah maksimum bank sanggup pertaruhkan ke atas anda. Ia bukan ukuran sama ada kewangan anda kekal sihat selepas ansuran dibayar. Pada gaji RM5,000 tanpa komitmen besar, had DSR 60% secara teknikal menampung rumah melebihi RM600,000 — tetapi ansuran RM2,500 sebulan daripada gaji bersih RM4,415 meninggalkan terlalu sedikit untuk makan, pengangkutan, simpanan dan kecemasan.
Faktor yang bank kira
- Pendapatan kasar atau bersih (berbeza ikut bank)
- Semua komitmen dalam CCRIS
- Rekod bayaran CTOS
- Kestabilan pekerjaan dan tempoh berkhidmat
- Penilaian hartanah oleh penilai bank
Faktor yang bank tidak kira
- Kos hidup harian keluarga anda
- Yuran sekolah atau tadika anak
- Sokongan kewangan kepada ibu bapa
- Dana kecemasan yang anda perlukan
- Kos penyelenggaraan rumah selepas pindah
Penjawat Awam: Semak LPPSA Dahulu
Jika anda penjawat awam, pinjaman perumahan LPPSA selalunya mengalahkan pinjaman bank — kadar tetap 4% sepanjang tempoh, margin pembiayaan sehingga 100%, dan tiada risiko kenaikan OPR. Margin 100% bermakna deposit 10% tidak diperlukan, yang mengubah sepenuhnya jumlah tunai pendahuluan dalam jadual di atas.
Buka Kalkulator LPPSASehingga RM225 Ganjaran — GX Bank FlexiCredit & Biz FlexiLoan
RM225Had kredit peribadi & perniagaan sehingga RM150,000. Kelulusan dalam minit.
Kalkulator Berkaitan
Penafian: Anggaran sahaja, bukan tawaran atau kelulusan pinjaman. Kelayakan sebenar bergantung pada penilaian bank ke atas profil kredit, kestabilan pekerjaan dan penilaian hartanah. Kadar faedah dan syarat berbeza antara bank. Rujuk penafian penuh dan metodologi.
